У Німеччині, де понад 53% населення проживає в орендованому житлі, питання захисту прав орендарів у разі зміни власника квартири є вкрай актуальним. Багато хто турбується, як ці зміни можуть вплинути на їхні договірні зобов'язання та умови проживання. Однак, згідно з чинним законодавством, зміна власника не призводить до автоматичної зміни умов оренди.

«Існуючі права та обов'язки, передбачені договором оренди з попереднім орендодавцем, повною мірою поширюються і на нового власника», — пояснює Ютта Хартманн, прес-секретар експертного центру з житлових питань. Єдині зміни стосуються контактних даних та банківських реквізитів для оплати.

Новий орендодавець не має права вносити зміни до умов договору без згоди орендаря. Це забезпечує мешканцям захист від довільних рішень нового власника.

Розірвання договору лише за наявності вагомих причин

Процедура розірвання договору оренди також суворо регулюється законом. Сама по собі зміна власника не є достатньою підставою для виселення орендаря. Новий орендодавець може розірвати договір лише за наявності законних причин, наприклад, у разі порушення орендарем умов договору. Аналогічні правила діють і щодо підвищення орендної плати: її можна збільшити не раніше ніж через рік після останнього підвищення, і лише до рівня, що відповідає середнім цінам на аналогічне житло в даній місцевості.

Незважаючи на існуючі гарантії, зміна власника часто викликає занепокоєння серед орендарів, які побоюються можливої вимоги житла для власного проживання новим власником (Eigenbedarfskündigung). Ці побоювання є обґрунтованими, проте така ситуація могла б виникнути і за попереднього орендодавця. У разі розірвання договору з причини Eigenbedarfskündigung діють терміни повідомлення від трьох до дев'яти місяців, залежно від тривалості орендних відносин.

Терміни захисту орендарів

«Якщо новий власник надсилає повідомлення про розірвання договору у зв'язку з Eigenbedarf, орендар не зобов'язаний негайно виїжджати», — запевняє Хартманн. «Як правило, в таких випадках застосовується так званий термін блокування розірвання договору (Kündigungssperrfrist) тривалістю не менше трьох років».

Якщо орендована квартира в процесі оренди перетворюється на власність і продається, новий власник може заявити про необхідність власного проживання лише після закінчення цього терміну. Це дає орендарям достатньо часу для пошуку нового відповідного житла. В умовах напружених ринків житла термін блокування може бути збільшений до десяти років. Якщо в договорі оренди вже є пункт, що виключає розірвання з причини Eigenbedarf, він зберігає свою силу і для нового власника.

Великі компанії та їхні стратегії

Нерідко цілі житлові комплекси купують не приватні особи, а великі житлові корпорації. У таких випадках розірвання договору з причини Eigenbedarf виключено. Проте, багато з цих концернів переслідують мету отримання прибутку. Великі житлові компанії розглядають придбання житла як вигідну інвестицію.

Після зміни власника часто проводяться модернізації. Часто змінюються вікна та утеплюється фасад, що в довгостроковій перспективі знижує витрати на енергію для орендарів. Однак основна мотивація компаній — це підвищення вартості нерухомості. Після модернізації орендна плата може бути збільшена, але лише в межах, встановлених законом. Законодавчі обмеження повинні дотримуватися новим орендодавцем.

Що ще потрібно знати орендарям

Аналогічні правила діють і щодо застави: при зміні власника він приймає на себе зобов'язання повернути заставу орендарю після закінчення терміну оренди. Однак якщо орендар розірвав договір до продажу, відповідальність за заставу залишається за попереднім орендодавцем. Розрахунок комунальних платежів після зміни власника складає новий орендодавець.